Берлин — европейская столица, обросшая современными мифами и будоражащая воображение. В Берлин едут не только интересующиеся историей, искусством, гастрономическим разнообразием, разухабистым ночным досугом, высшим образованием, медицинскими услугами, трудоустройством и ассортиментом магазинов. В Берлин едут и те, кто наслышан о привлекательности берлинского рынка недвижимости. Обилие строек в Берлине таково, что, порой, строительные леса и заборы стройплощадок заслоняют собой «обязательные» достопримечательности, а сами новостройки ведут к разрушению достопримечательностей.
Работая гидом и переводчиком, я сталкиваюсь с людьми, для которых экскурсия по Берлину стала одним из импульсов к поиску и приобретению в этом городе квартиры или чего-то иного из категории "недвижимость". Многие, попавшие в орбиту моей деятельности, занялись этой темой и без моих экскурсий. Отталкиваясь из опыта, хочу дать несколько советов, касающихся, в первую очередь, приобретающих квартиры, строящиеся «под ключ», т.е. от девелопера/застройщика (Bauträger). Особенно эти советы касаются приобретения квартир в домах старой постройки после генеральной реконструкции:
1) В Берлине строится очень много. В этой связи у сравнительно небольших девелоперов наблюдаются проблемы. Например, нехватка квалифицированного персонала в области проектирования и контроля, нехватка квалифицированных консультанстов, сопровождающих вас в процессе строительства. Кроме того, порой, отношение к клиенту оставляет желать лучшего.
2) Надзорные органы не успевают все контролировать, поэтому иногда на стройплощадке происходит то, что противоречит правилам, предписаниям и закону.
3) На рынке есть фирмы, которые, говоря дипломатично по-немецки, называются «несерьезными» (говоря прямо — фирмы не очень честные*).
4) Собирая информацию об объектах, наводите справки о девелопере. Фирма, которая стоит в договоре или чье имя красуется на вывеске, если стройка уже началась, существует часто только на бумаге и учреждается только на время продажи объекта и его строительства. Смотрите, кто стоит за «номинальным» девелопером. Соберите информацию о реальных девелоперах. Это нужно делать еще до того, как вы вступили в фазу подготовки договора. Если это не строительный концерн, имеет смысл познакомиться лично с владельцем/владельцами фирмы-девелопера (менеджеры могут меняться).
5) Не давайте риэлтерам (маклерам) подгонять себя. Чаще всего, маклер будет давить на вас с целью скорейшего подписания договора. Для этого используется довольно много уловок. Например, гонорар за предварительное резервирование. Вы платите, они заверяют вас, что держат какое-то время квартиру для вас, обещая, что на это время она изымается из предложения. Эта сумма позже учитывается в их гонораре. Если договор покупки не подписывается, деньги за резервирование не возвращаются. Бывают другие варианты. Например: если вы, в течение какого-то оговоренного времени, что-то приобрели из их ассортимента, эта сумма учтется. Если сроки резервирования прошли, а вы окончательно не решили (за эти сроки часто нереально переработать проект и переработать договор), маклер будет подгонять вас тем, что "есть интересующиеся на этот объект, которые готовы уже его купить", или постоянным назначением даты для заверения договора у нотариуса… Не ведитесь на это. Пока вы обсуждаете детали договора, никакого "интересующегося", который завтра же готов подписать предложенный ими договор, нет. Самые худшие варианты, когда риэлтер/маклер связан с девелопером (это незаконно, но для того, чтобы это доказать нужно разбираться с тем, кто чем владеет). Нужно иметь в виду, что плата за резервирование -явление не совсем легальное. И удержание этой суммы на случай незаключения договора покупки может быть оспорено.
6) До обсуждения договора, проверьте наличие проектной документации. Если у вас есть определенные представления о квартире и определенные требования, обсуждайте их реализуемость заранее. У меня был опыт, когда при выходе на финишную прямую (к счастью еще на преддоговорной стадии) выяснилось, что высота помещений будет существенно меньше изначально оговаривавшейся, и затройщик не готов снижать цену за уменьшение кубатуры. Требуйте общения с архитекторами-проектировщиками, занимающимися объектом.
7) Читайте внимательно проект договора, читайте приложения к договору!!!! (нотариальные бумаги, имеющиеся по объекту - все, что касается земельного участка и здания тоже нужно внимательно прочесть)
8) Лучше всего, если уже на стадии, когда вы вступили в обсуждение возможных вариантов реализации ваших архитектурных замыслов, вы нашли адвоката (специализирующегося на строительном праве и работающего в этой сфере), который будет вести ваше дело. А еще лучше, особенно если речь идет о перестройке старых зданий, с самого начала обратиться за помощью к опытному практикующему инженеру-строителю. Наличие экспертно-правовой и экспертно-предметной поддержки поможет вам избежать нежелательных сюрпризов или существенно уменьшить их количество. Имейте в виду, что лучше заплатить гонорар тому, кто работает в ваших интересах и даже возможно отговорит вас от покупки или выскажет предостережения, чем заплатить тому, кто работает в интересах продавца. В случае покупки, вы конечно, если покупка через маклера, должны заплатить и ему.
9) Тщательно работайте над договором. Нередко договор, предложенный продавцом, составлен крайне небрежно и ваши интересы учтены по самому минимуму. Вносите правку в договор, добавляя себе больше прав и налагая на продавца/застройщика больше обязанностей. Добивайтесь включения в договор различных опций, позволяющих вам. как покупателю, решать, как и что будет сделано. Включите в договор пункт, дающий вам или вашим представителям право посещать стройплощадку. Добивайтесь как можно большей детализации того, что представлено в описании строительства (Baubeschreibung). Добивайтесь включение в описание не только "внешней отделки" но и того, что под ней. Ваши пожелания, детализацию и т. п. фиксируйте в договоре.
10) В стоительстве обычная практика (а в силу ажиотажного спроса это обострилось) - продать дорого, а работы выполнить, используя дешевые материалы, изделия и конструктивные решения (в частности, это касается полов и потолков). Особенно последнее может создать ряд проблем при пользовании объектом.
11) Будьте готовы к тому, что продавец/застройщик будут иначе интерпретировать ими же подписанный договор. Не исключено, что из вас всеми неправдами будут тянуть дополнительные деньги, угрожать исками вчинять иски, ставя вам вину нарушение сроков, препятствование ведению строительных работ и т. п. Работайте тесно с адвокатом и помогающим вам инженером! Конечно их работа требует оплаты, но, повторюсь, это оплата тех людей, которые помогают Вам в отстаивании ваших прав и в обеспечении реализации ваших желаний и договорных позиций.
12) Будьте готовы, что может быть стресс и нервотрепка, и понимание того, что процесс стройки может быть далеко не столь приятным, как бы вам этого хотелось или как это представлялось при первом посещении объекта.
13) В теме строительства и приобретения недвижимости, нужно исходить из нечестности продавца, коварства маклера, недобросовестности их инженеров и строителей. Лучше осознать в конце напрасность опасений, чем понять уже по ходу или в конце, что зря верил и надеялся.
